El préstamo hipotecario es un producto bancario que le permite a usted, como cliente o prestatario, recibir una determinada cantidad de dinero (el denominado capital del préstamo) de una entidad de crédito (prestamista), a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad, junto con los intereses correspondientes, mediante pagos periódicos (las llamadas cuotas).
Todos los préstamos tienen como garantía genérica los bienes presentes y futuros del deudor. Pero en el caso de los préstamos hipotecarios, si usted, por ejemplo, que es la persona que ha recibido el dinero, no paga su deuda, entonces la entidad de crédito puede hacer que se venda el inmueble hipotecadocon el fin de recuperar la cantidad que usted haya dejado pendiente de pago.
Sus principales características son el importe elevado y su larga duración.
El tipo de interés es el ‘precio’ que cobran las entidades de crédito por dar un préstamo. Este interés se calcula aplicando un porcentaje o tipo sobre el capital pendiente de devolución en cada momento. Las entidades son libres para establecer el tipo de interés que deseen, aunque tienden a reducirlo si el préstamo hipotecario tiene buenas garantías (por ejemplo, que sea sobre la vivienda habitual) y si su importe es claramente inferior al valor teórico del bien hipotecado. El tipo de interés puede ser fijo o variable, según se mantenga constante o no a lo largo de la vida del préstamo.
Hay distintas formas de devolver(o amortizar) un préstamo hipotecario. La modalidad depende de la periodicidad de las cuotas (normalmente se pagan cada mes) y de la variación de su importe a lo largo del tiempo (si son constantes, crecientes o decrecientes). Otra posible opción es establecer un período inicial de carencia, durante el cual no se devuelve el capital sólo se pagan intereses, o bien no se paga nada.
Lo más habitual es que los préstamos recibidos de entidades de crédito se devuelvan mediante el pago de cuotas periódicas constantes (cada cierto tiempo, por lo general cada mes), en cuyo importe se incluye una parte de intereses y otra parte de capital.
Una vez que el plan de amortizaciones está en marcha cabe, si así se ha pactado, la posibilidad de modificarlo mediante pagos anticipados de parte o de toda la deuda pendiente (cancelación anticipada parcial o total, respectivamente). En ambos casos, debe tener en cuenta las comisiones o compensaciones bancarias de amortización anticipada que haya firmado en el contrato de préstamo. La cancelación anticipada parcial puede tener dos efectos distintos, según se pacte con el banco o la caja:
- O disminuye el importe de las cuotas periódicas pendientes (se paga menos).
- O adelanta la fecha del vencimiento del préstamo (se acaba antes).
Si lo que se produce es la cancelación anticipada de la totalidad de la deuda pendiente, el préstamo se cierra. En este caso, se recomienda que pida a la entidad de crédito el otorgamiento de la escritura de cancelación para su inscripción en el registro de la propiedad, de tal forma que el inmueble quede liberado de la hipoteca.
El cliente tiene distintas posibilidades para ello: hacerlo por sí mismo, solicitando el certificado de extinción de deuda –gratuito- y encargándose él de la tramitación completa de la escritura de cancelación, o bien encargar a la entidad que lo haga todo, en este caso, pagando a la entidad la correspondiente comisión. En cualquier caso, el cliente deberá satisfacer los gastos notariales, registrales y fiscales de la operación. Si se encarga la tramitación a una gestoría, deberá además pagar a la misma sus honoraros.
Existe también la posibilidad de novar o modificar el contrato del préstamo, de común acuerdo con la entidad, para establecer otro tipo de interés de referencia, o reducir el diferencial aplicable sobre éste, o cambiar el plazo, aumentar el importe prestado, o en general, para mejorar las condiciones financieras aplicables al préstamo o ajustar éste a las necesidades del cliente. Estas modificaciones es conveniente formalizarlas en escritura pública ante notario e inscribir esa escritura de modificación en el Registro de la Propiedad.
Si usted se retrasa en el pago de las cuotas del préstamo hipotecario, tendrá que abonar a la entidad de crédito los denominados intereses de demora, cuyo tipo suele ser muy superior al de los intereses ordinarios. La forma de calcular los intereses de demora figura en la escritura del préstamo. Además, las entidades podrían cobrarle una comisión por reclamación de cuotas impagadas, cuyo importe estará recogido en el contrato.
Habitualmente las entidades incorporan en los contratos cláusulas que les permiten dar por vencido anticipadamente el préstamo si se dejan de pagar una o varias cuotas, pudiendo entonces reclamar judicial o extrajudicialmente al prestatario el importe del capital no amortizado del préstamo y los intereses ordinarios y de demora devengados hasta dicha fecha.
